Usucapione e Mediazione Obbligaoria
L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario che può essere accertato in tribunale (con notevoli costi e lunghi tempi processuali, oltre le difficoltà della prova del possesso) oppure in modo rapido e poco costoso in procedimento di Mediazione con diversi incentivi fiscali a favore delle parti.
Cos’è l’Usucapione
Preliminarmente, ricordiamo che l’usucapione è un istituto con il quale un soggetto acquista la proprietà (o altri diritti reali di godimento) su beni immobili, mobili o mobili registrati o universalità di mobili a seguito del possesso ininterrotto di un certo bene per un determinato periodo di tempo.
Le tempistiche necessarie per usucapire un certo bene variano a seconda delle circostanze. L’usucapione ordinaria richiede 20 anni per i beni immobili e 10 anni per i beni mobili; per l’usucapione abbreviata servono invece 10 anni per i beni immobili e 3 anni per i beni mobili registrati.
La procedura per usucapire un bene prevede che il possessore agisca in sede civile per ottenere una sentenza che dichiari l'avvenuta acquisizione del diritto che ritiene di aver usucapito.
A tal fine, il possessore deve fornire prova di due elementi fondamentali: l'esercizio del possesso in modo palese, pacifico e continuo senza interruzioni; il decorso del tempo previsto dalla legge.
Il trascorrere del tempo è quindi chiaramente un requisito fondamentale per il perfezionamento dell'usucapione, la prova rigorosa dell'inizio del possesso, dell'esercizio dello stesso e del decorso del tempo idoneo ad usucapire. Il tempo è preciso, non semplice onere di chi intende far valere il suo diritto e non può essere assolto ricorrendo a semplici deduzioni, supposizioni o presunzioni.
Mediazione Obbligatoria Usucapione
Giurisprudenza costante ritiene che la procedura di usucapione, tesa a ottenere una sentenza dichiarativa dell'acquisito a titolo originario in virtù dell'istituto dell'usucapione, rientri tra le previsioni del Dlgs. 28/2010, che disciplina la mediazione obbligatoria. Ai sensi dell'art. 5 del decreto legislativo 28/2010, così come modificato dalla Riforma Cartabia (d.lgs 149/2022), la domanda avanzata per dichiarare l'avvenuta usucapione è da considerarsi come relativa a «controversie in materia di diritti reali» e, come tale, soggetta al tentativo obbligatorio di mediazione, la cosiddetta mediazione obbligatoria per Usucapione.
Per effetto del decreto legge n. 69/2013, che ha aggiunto il comma 12-bis all’articolo 2643 del codice civile, oggi è possibile usucapire un bene, mobile o immobile che sia, ricorrendo all’istituto della mediazione, con un notevole risparmio di tempi e costi rispetto a quanto avviene seguendo la procedura “ordinaria”.
Tra gli atti da rendere pubblici con il mezzo della trascrizione, infatti, attualmente sono ricompresi anche “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
Per accertare l’Usucapione in mediazione basta seguire una procedura molto semplice: la prima cosa da fare è presentare, con l’assistenza di un avvocato, un’istanza presso un organismo di mediazione, come CNMA Camera Nazionale per la Mediazione e l’Arbitrato, che è specializzato in procedure del genere e composto da un team di mediatori professionisti con pluriennale esperienza in materia di usucapione.
Ricevuta l’istanza, CNMA fissa in breve termine il primo incontro di mediazione e in tale sede, le parti potranno decidere se procedere con il tentativo di accordo bonario o adire il tribunale.
Tutta la procedura di mediazione per Usucapione si svolge senza particolari formalità: l’accordo viene trascritto dal notaio (che partecipa alla mediazione) ed è titolo esecutivo senza necessita di omologa da parte del Tribunale
I costi dell’Usucapione in mediazione
L’accertamento dell’Usucapione in mediazione presenta degli indubbi vantaggi rispetto alla procedura dinanzi al tribunale, a partire dai costi certi e predeterminati.
Son previsti, inoltre, diversi e notevoli Incentivi Fiscali:
- il verbale di mediazione è esente dall’imposta di registro (pari al 2% se prima casa o al 9%) fino al limite di 100mila euro di valore, superato il quale l’imposta è comunque dovuta solo per l’eccedenza;
- le parti hanno un credito di imposta sino a 600 euro per le indennità corrisposte a CNMA Camera Nazionale per la Mediazione e l’Arbitrato per la gestione della procedura di mediazione;
- un ulteriore credito di imposta sino a 600 euro per le indennità corrisposte al proprio avvocato;
- inoltre, laddove venga abbandonata la causa già pendente per conseguire l’accordo in mediazione, alle parti è riconosciuto un ulteriore credito di imposta sino a 518 euro per il contributo unificato versato.
L’altro grande vantaggio dell’accertamento dell’Usucapione in mediazione è rappresentato dai tempi: la procedura ha una durata massima di tre mesi, prorogabili, senza costi aggiuntivi solo su accordo delle parti.
È evidente che le tempistiche sono notevolmente ridotte rispetto a quelle necessarie per ottenere una sentenza dal tribunale, per la quale servono anni.
Usucapione e Mediazione: cosa serve?
Per accertare l’Usucapione in mediazione bastano i seguenti documenti:
· visure catastali;
· APE (attestato di prestazione energetica), se il bene da usucapire è un’abitazione;
· CDU (certificato di destinazione urbanistica), se il bene da usucapire è un terreno;
· titoli di provenienza;
· eventuale documentazione attestante la regolarità urbanistica.
Non serve mai, invece, il certificato di abitabilità o agibilità.
In ogni caso, i professionisti di CNMA sono a disposizione, ancor prima della presentazione dell’istanza, per chiarire qualsiasi dubbio circa la documentazione da produrre.
Per saperne di più sull’istituto dell’Usucapione mediante Mediazione Obbligatoria scrivi a info@cnma.it o chiamaci al numero 06.89716020.